Сдача недвижимого имущества в найм или в аренду

07.01.2015

Многие нерезиденты, купившие в Латвии недвижимое имущество для получения вида на жительства фактически в нем не проживают, а сдают его в наём. Специалисты, которые им его продали, помогли сделать вид на жительство, как правило, впоследствии оказывают таким клиентам услуги по управлению этой недвижимой собственностью – ищут нанимателей, следят за порядком и т.д.

Огромная масса квартир на рынке найма жилья в Латвии сдается самими собственниками без уплаты налогов, с получением вознаграждения от арендаторов наличными деньгами. Однако, когда управляющий недвижимостью иностранного лица, получившего вид на жительство в Латвии предлагает ему такую же «черную схему» - это бессмысленно и непрофессионально. Такие клиенты законно получили вид на жительство  в Латвии и не хотят, даже потенциально, рассматривать возможность возникновения проблем со Службой государственных доходов. Им не нужно «экономить последнюю копейку», им нужно отсутствие проблем.

Как сделать всё легально? Первый вариант – физическое лицо, регистрируется как лицо, ведущее хозяйственную деятельность в СГД, при этом можно выбрать режим налогообложения – уплату подоходного налога в общем порядке или уплату микроналога.

При уплате подоходного налога в общем порядке:

• нужно вести журнал по учету доходов и расходов (вести бухучет)
• ставка налога, применяемая к доходу (после вычитания расходов) - 24%
• подается декларация по налогу в период с 1 марта по 1 июня
• нужно платить авансовые платежи – 15 марта, 15 июня, 15 августа, 15 ноября
• социальные платежи платятся в те месяцы, в которые доход (после вычитания расходов) превышает 320 евро

При уплате микроналога:

• нужно вести журнал по учету доходов и расходов (вести бухучет)
• ставка микроналога - 9 % со всех получаемых доходов (без учета расходов). Для доходов, превышающих 100 000 евро – применяется дополнительная ставка - 20 процентов
• декларация по микроналогу подается 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 января.
• нужно зарегистрироваться в СГД качестве работника.

Второй вариант – альтернатива регистрации в СГД. Однако, обратиться в СГД, все-таки придется.  Нужно написать заявление, в котором сообщается, что вы планируете сдавать в аренду принедлажещую вам собственность, однако регистрироваться в качестве лица, ведущего хозяйственную деятельность не будете. В этом случае:

• Расходы учитывать не нужно. Доходы учитываются в журнале по учету доходов.
• Ставка подоходного налога -  10%. Платежи социального страхования платить не нужно.
• Если собственность сдается в аренду юридическому лицу, то налог в размере 10% удерживается и уплачивается в бюджет этим юридическим лицом. В этом случае владельцу собственности можно даже не подавать в СГД ежегодную декларацию. То же самое происходит, если собственность сдается в управление. Управляющий недвижимостью получает деньги от арендаторов, уплачивает 10 % в бюджет, и оставшиеся 90% за вычетом своих комиссионных перечисляет на счет иностранцу. В этом случае также годовую декларацию подавать не обязательно. Однако, если иностранец, которому принадлежит квартира, собирается заключить прямой договор с каким-либо юридическим лицом, необходимо помнить про часть 1 статьи 55 закона о НДС и часть 8 статьи 59 закона о НДС, поскольку сдача в аренду юридическому лицу считается НДС облагаемой сделкой, в отличии от сдачи квартиры в найм физическому лицу.
• Если собственность сдается в аренду непосредственно владельцем  физическому лицу, то нужно подать декларацию о доходах в период с 1 марта по 1 июня.

Ольга Задорожная, AA GRAFA SIA

Опубликовано: журнал М2, Nr. 2012.